Si la propietaria me ordena abandonar la vivienda porque la necesita para uso propio o de un familiar directo, pero realmente lo destina a otro uso (alquiler turístico, por ejemplo), ¿puedo hacer algo?
Sí, la LAU contempla la reparación que debe ejercer el arrendador al arrendatario en tal caso (véase la cita más abajo). No obstante, en caso de tener constancia de dicha circunstancia, te recomendamos consultarlo con una persona experta.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables (Art. 9.3, LAU).
Al finalizar la duración mínima del contrato (cinco o siete años) de alquiler de vivienda, ¿por cuánto tiempo se puede renovar?
Al término del plazo mínimo del contrato, se prorrogará necesariamente por tres años más, si ninguna de las partes hubiese manifestado con antelación su voluntad de no renovarlo. El plazo de antelación fijado por la ley es de cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario (Art. 10, LAU).
¿Por qué motivos me puede rescindir el contrato la propietaria?
Las más frecuentes son la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo. La totalidad de causas pueden consultarse en el Art. 27 de la LAU.
¿Con qué plazo tiene que avisarme de que quiere finalizarlo?
Con la LAU de 2013 el arrendador tiene que avisar al arrendatario con un mes de plazo de que quiere finalizar su contrato. En caso de que no lo haga, el arrendatario verá automáticamente prorrogado su contrato por el periodo de un año con idénticas condiciones, y en ningún caso podrá contemplarse un aumento de la renta. Si después de esto se establece una renovación del contrato, deberá hacerse por tres años.
Con los contratos firmados en la LAU de 2019 este plazo cambia, y deberá avisarse con al menos 4 meses de antelación a la finalización del contrato. Si se avisa más tarde, el inquilino puede dar por prorrogado el contrato a la fecha de vencimiento al no haberse respetado el plazo de preaviso establecido en el artículo 10 de la LAU.
¿Cómo debe ser este aviso?
Por escrito y mediante cualquier medio que permita acreditar su recepción. El plazo de antelación fijado por la ley es de cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario (Art. 10, LAU).
El requerimiento ha de ser fehaciente para que quede prueba suficiente de esta decisión, por lo que normalmente para asegurarse los propietarios envían a la vivienda burofax (con acuse de recibo y certificación de texto), telegrama o conducto notarial.
En resumen, es obligatorio que el arrendador le notifique a la inquilina que da por finalizado el arrendamiento antes de que llegue la fecha por la cual puede entenderse como prorrogado el contrato, aunque la Ley no establezca la forma de este aviso.
¿Se puede considerar aplicaciones de mensajería instantánea (Whatsapp) como un medio adecuado de comunicación para renovar o extinguir contratos?
Claramente no. Ver Art 4.6 LAU (dirección electrónica).
¿Qué ocurre si no me voy?
El propietario no podría entrar en la vivienda directamente por haberse cumplido el plazo, si lo hace podría incluso incurrir en un delito de allanamiento de morada, de coacciones o de ejercicio arbitrario del propio derecho.
Eso sí, si al cumplimiento del plazo contractual el inquilino no abandona la vivienda, el propietario podría acudir a los tribunales a interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, a la que podría acumular la reclamación de las rentas impagadas en el momento de la demanda o con posterioridad a ésta, así como los gastos judiciales.
Si quiero rescindir el contrato, ¿cómo debo proceder?, ¿con cuánta antelación debo avisar a la propietaria?
Una vez transcurran 6 meses podrá el arrendatario “desistir” del contrato comunicándolo al arrendador con al menos 30 días de antelación. Sólo corresponderá indemnización si estuviera pactada en el contrato. (Art. 11 y 9.1, LAU).
¿Me pueden penalizar por rescindir el contrato antes del tiempo pactado?
Sólo si hubiera pacto contractual al respecto. El máximo fijado para indemnización es de un mes de renta por cada año que quede por cumplir del contrato .
¿Me tienen que devolver la fianza?
Tanto la fianza legal, la que se paga en metálico a la entrada y debe depositarse en AVRA, como la garantía adicional son garantías que sirven al arrendador para resarcirse en caso de que considere que has llevado a cabo determinados incumplimientos, tales como:
- Impago de rentas u otras cantidades asimiladas a la renta (recibos de suministros, cuotas de comunidad, etc).
- Deterioros en el inmueble cuya responsabilidad es del inquilino. Puedes profundizar con mayor detalle para qué sirve la fianza en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza.
Al terminar el contrato debe devolverse al inquilino la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda se ha devuelto en unas condiciones aceptables. Por lo tanto; sí, tienen que devolverte la fianza.
Si hay que reparar algo, el arrendador o casero podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo. Esto no exige el pago de aquellos deterioros debidos al natural y normal desgaste de los bienes, sino únicamente aquellos que conlleven culpa o negligencia del arrendatario. Igualmente si quedan cuotas impagadas, ya sean rentas o recibos, podrá el arrendador quedarse esa parte de la fianza.
¿Puedo dejar de pagar el último mes de la renta para que se compense con la fianza?
No es estrictamente legal, ya que se entiende que la fianza sirve para responder de los deterioros que existan en el inmueble cuando termina el contrato, y para responder de las obligaciones económicas del inquilino que aún no haya cumplido una vez que el contrato termina.
Entonces si lo haces estás adelantando el uso de esa fianza, y el propietario podría reclamarte judicialmente los daños que considere que hay en la vivienda y que no han quedado cubiertos al haberse amortizado esta por tu parte en el pago de la última renta.
Aun así esta práctica es habitual, sobre todo cuando se prevé que en ningún caso el propietario va a acceder a devolver la fianza a la que tenemos derecho (por ejemplo, porque sepamos que ni siquiera llegó a ingresarla en el AVRA).
Si mi contrato comprende un inventario cuando dejo el piso, ¿tengo que reponer todas las cosas que estaban incluidas en ese inventario, aunque hayan pasado varios años?
Sí. Es conveniente detallar al máximo el estado de los muebles u objetos que figuren en el inventario, incluyendo fotografías si fuese oportuno.