¿En qué momento de la duración del contrato de alquiler me pueden subir el precio? ¿Y cuánto?

Conforme a lo pactado en el contrato de forma anual (por ejemplo, de acuerdo con el IPC si así se hubiese pactado). A falta de pacto la renta no podrá ser revisada (Art. 18 LAU).

En los contratos firmados a partir de marzo de 2019, durante la vigencia del contrato, el alquiler solo se puede subir de forma anual y nunca más de lo que marque el Índice de Precios de Consumo (IPC). Es decir, la actualización del alquiler debe regirse por estas normas:

  • Subida del alquiler anual.
  • Si en el contrato no se dice nada sobre la subida del alquiler durante su vigencia, no se podrá subir.
  • Si el contrato no especifica la forma de subir el alquiler, se usará el Índice de Garantía de Competitividad como herramienta para actualizar la renta. Y para hacerlo se tomará como referencia el último mes publicado de este índice en la fecha de la actualización del contrato.

Así ocurre igualmente con los contratos firmados siendo vigente la LAU de 2013, no obstante la novedad es que dicha subida del alquiler ahora ya NO podrá ser mayor que el Índice de Precios de Consumo (IPC). No podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato

¿Cómo se actualiza la renta?

Dependerá del año en que se haya formalizado el contrato

 1. Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985

Con independencia de que se actualizara o no la renta en su momento conforme a la LAU de 1994 , lo que ya no es posible porque el plazo terminó a los quince años a contar desde 1995 (ahora, dicho sea de paso, solo se da un plazo de cinco años para este tipo de acciones, por la reforma del Código Civil), cada año arrendador o arrendatario pueden revisar la renta conforme al IPC general, haya o no el pacto al respecto que establecía el artículo 98 de la Ley de Reforma de la LAU 1964 , pues así lo dispone el punto 4 de la letra D) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 29/1994.

2. Arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995

 Son los firmados bajo el Real Decreto-Ley 2/1985. Estos arrendamientos tenían absoluta libertad de pactos, y no hay nada en la de la LAU de 1994 que diga lo contrario; por lo tanto, es posible que no haya revisión en caso de no figurar en el contrato, o, lo que es lo mismo, solamente cabrá la revisión por pacto expreso.

3.  Arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013

 Antes de la reforma que se comenta en los puntos siguientes, el artículo 18 de la LAU 1994 establecía que el arrendador o arrendatario (es decir, cualquiera de las dos partes) «podrá» revisar la renta cada año, cumpliendo los requisitos del citado artículo. Para aumentar la renta solo cabe aplicar el sistema general del Índice de Precios al Consumo (IPC) general, no el específico de vivienda: cualquier otra forma de incrementar la renta que se hubiera pactado sería nula, porque el artículo 18 no la permitía.

Solo a partir del sexto año del contrato, las partes podían pactar un criterio distinto para llevar a cabo la actualización.

4. Arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015

En el mismo artículo 18 de la LAU de 1994, y conforme a la reforma de la Ley de 2013, se permite el pacto libre entre las partes, que resultará obligatorio para el arrendador y el arrendatario, indicando que el IPC se aplicaría como criterio para actualizar la renta solo en defecto de este. En consecuencia, también cabe la renuncia a dicha actualización, que habrá de constar expresamente en el contrato.

 5. Arrendamientos posteriores al 1 de abril de 2015 y hasta marzo de 2019

Conforme a la LAU de 2015, se determina que, en defecto de pacto, no habrá revisión; por lo tanto, el cambio es importante a estos efectos, ya que ya no es necesaria la renuncia expresa por escrito de las partes, como en la Ley 4/2013, bastando simplemente el silencio al respecto.

6. Arrendamientos posteriores al 1 de marzo de 2019

Si en el contrato no se dice nada sobre la subida del alquiler durante su vigencia, no se podrá subir, y si el contrato no especifica la forma de subir el alquiler, se usará el Índice de Garantía de Competitividad como herramienta para actualizar la renta. Y para hacerlo se tomará como referencia el último mes publicado de este índice en la fecha de la actualización del contrato. En ningún caso esta subida podrá ser superior al IPC.

¿El arrendador podrá aplicar el importe de la garantía adicional a cualquier obligación derivada del contrato: renta, daños, suministros, etc.?

Dependerá de lo que se haya pactado. Por eso es muy importante que al redactar la cláusula contractual de la garantía adicional se deje muy claro qué es lo que se garantiza, porque aquello que no se indique no quedará garantizado. Así, por ejemplo, si solamente se garantiza el pago de la renta no se podrá aplicar a otros supuestos (tales como daños o desperfectos). En cambio, si se señala que se garantizan todas las obligaciones del contrato, no se excluirá ningún supuesto.

¿Es válido pactar la ejecución de obras en pago de la renta?

Sí, lo es.

En el artículo 17 quedó expresamente establecido que es posible reemplazar de forma total o parcial el pago de la renta por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactados.

¿Cuándo se debe pagar la renta?

A falta de otro pacto, se deberá abonar mensualmente, dentro de los siete primeros días de cada mes.

¿Qué debe figurar en el recibo de la renta?

Deben figurar, desglosadas, las cantidades que se han abonado por los distintos conceptos: renta, comunidad de propietarios, IBI, consumos, etc. Esto debe hacerse incluso en el recibo domiciliado.

¿Está obligado el arrendador a entregar un recibo por el pago de la renta?

Sí, lo está, a menos que el arrendatario pague mediante procedimientos que acrediten ese pago (lo más habitual son los recibos domiciliados).

¿Revisión de renta según IPC o IGC? ¿Qué índice resulta más conveniente usar para pactar los contratos que se realicen a partir de ahora?

El 1 de abril de 2015 entró en vigor la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española. Entre las diversas novedades que introdujo, modificó el art. 18 y la Disposición Adicional Primera de la LAU 29/1994, por lo que, a partir de esa fecha, surgió otro índice, el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), distinto al Índice de Precios al Consumo (IPC), aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de abril de 2015.

Si no se hay fijado cuál es el índice a tener en cuenta para revisar la renta, habrá que acudir al nuevo IGC, que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística. El IGC toma como base el IPC de la eurozona, al que resta una parte destinada a compensar la competitividad perdida los años anteriores, y tiene determinados unos límites que no podrán superar el 2 % y no bajarán del 0 %. En consecuencia, quizá siempre será mejor pactar la revisión según el IGC, ya que el IPC, que no tiene limitación, podrá subir por encima del 2 %, pese a que los últimos meses haya tenido un resultado negativo.

¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?

En el contrato, se puede pactar que el arrendatario asuma determinados gastos de la vivienda, como las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, el mantenimiento del inmueble o los servicios, impuestos y cargas que no puedan ser imputados individualmente. En el contrato se debe haber indicado el importe anual de esos gastos.

¿Quién ha de pagar el ITP?

El alquiler de fincas urbanas está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (transmisión patrimonial onerosa) (ITP). El pago le corresponde al arrendatario, determinándose en el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, del Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD que «el propietario o arrendador podrá ser responsable subsidiario del pago del tributo» si ha recibido la primera mensualidad sin exigir al arrendatario la justificación de que ha realizado el pago correspondiente.

¿Qué plazo hay para pagar el ITP?

El plazo para pagar y presentar la autoliquidación es de un mes a contar desde la fecha de firma del contrato. Si el plazo acaba en sábado, queda prorrogado hasta el primer día hábil siguiente.

Existen dos modalidades de abono:

  • Al adquirir en los estancos el Modelo timbrado de contrato de     arrendamiento.
  • Cumplimentando el correspondiente impreso, Modelo 600, de la     misma forma que la establecida para la compraventa de vivienda usada.
¿Quién ha de pagar el IBI?

En la mayoría de los contratos de alquiler es el arrendador el que se encarga de hacer frente a los impuestos que recaen sobre la vivienda. A pesar de esto, la LAU establece en su artículo 20 que los gastos que existen en un inmueble arrendado tienen ser pactados entre el inquilino y el dueño a la hora de firmar el contrato, por lo que el pago de este impuesto deberá acordarse entre las partes a la firma del contrato.