¿Qué legislación regula el alquiler de viviendas?

La Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU). La última modificación de la LAU se realizó a través del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y se aplica a todos los contratos firmados desde entonces.

Es importante que, como inquilina, conozcas tus derechos y, ante la duda, consultes la ley (aquí puede consultarla en su última actualización). La terminología puede ser un poco confusa a veces, a continuación te dejamos una traducción de los términos más usados en la ley:
ARRENDADOR → CASERO

ARRENDATARIO → INQUILINO

PERSONA FÍSICA → PARTICULAR

PERSONA JURÍDICA → EMPRESA, BANCO, ASOCIACIÓN, ETC.

¿Qué tipos de contrato de alquiler existen?

La LAU sólo contempla dos categorías de arrendamientos, el de vivienda (art. 2 LAU) y el de uso distinto que incluye, entre otros, los denominados locales comerciales y los de temporada (art. 3 LAU).

Contrato de vivienda vs. Contrato de temporada

¿Qué diferencias existen entre el contrato de vivienda (art. 2 LAU) y el de temporada (art. 3)?

El arrendamiento de vivienda es el que va a satisfacer la necesidad permanente y estable de una vivienda, con o sin muebles, para el arrendatario y su familia.

 Si alquilo la vivienda como residencia habitual, ¿el arrendador puede ofrecer un contrato de temporada?

Podría ofrecerlo, pero va en contra de la legalidad.

 Si el arrendador ofrece un contrato de temporada, pero el uso que se va a destinar la vivienda es habitual, ¿qué puedo hacer?

Con carácter general no aceptarlo y advertir al arrendador de la ilegalidad de denominar como de temporada lo que en realidad va a ser vivienda habitual.

Antes de firmar el contrato

1. Comprueba que quien te alquila la vivienda es, efectivamente, el propietario

Es lo habitual, pero conviene cerciorarse de ello para evitar disgustos (como, por ejemplo, darse cuenta a posteriori de que el piso alquilado y por el que se ha pagado la señal no pertenece a quien dice ser su propietario). Comprobarlo es fácil: si hay un intermediario inmobiliario, se le puede pedir que lo confirme; si el contrato se establece entre particulares, basta con una nota en el registro de la propiedad. Ojo, comprueba que dicha nota sea reciente.

2. Comprueba que el intermediario inmobiliario tiene mandato efectivo

Es lo normal, pero, aun así, habría que pedir el documento en que el propietario le autoriza a alquilar la vivienda y a realizar todos los trámites relacionados. Si alguno de los firmantes actúa en nombre de una persona jurídica, se deberá incluir su razón social e indicar con claridad en título de qué lo hace (apoderado, administrador, etc.). También se deberá indicar el domicilio de la persona jurídica en caso de que sea necesario requerirla o notificarle algo, así como su NIF o CIF.

3. Estudia bien qué recoge el contrato

Antes de firmar el contrato hay que leerlo bien y, si es posible, negociar sus condiciones con el arrendador o, como mínimo, hacer constar las discrepancias que tenemos con él (mejor por escrito). Las condiciones incluyen mucho más que la renta mensual –el precio-, sino también la duración del contrato, la persona (arrendadora o inquilina) que debe asumir los diferentes gastos (comunidad, impuestos, seguro, etc.), los motivos de incumplimiento, la penalización por abandonar la vivienda antes del cumplimiento o el pago de los arreglos en caso de averías.

¿Qué debe incluir un contrato?

La fecha en la que se firma el mismo.
La identidad o datos personales de ambas partes contratantes (nombre completo, estado civil, domicilio, NIF, correo electrónico y teléfono).
Los detalles de la vivienda (dirección completa, superficie aproximada, inscripción en el Registro de la Propiedad, número de referencia catastral, si la vivienda contiene mobiliario y, en caso afirmativo, preferiblemente un inventario adjunto del mismo; si se alquila con trastero o garaje, etc.).
La duración del contrato en función del acuerdo alcanzado y la fecha a partir de la cual empieza a contabilizar.
Importe de la renta anual y plazos y medios de pago.

¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética?

Desde el 1 de junio de 2013, para poder arrendar o vender una vivienda es necesario disponer de un certificado de eficiencia energética (salvo en inmuebles con una superficie útil inferior a 50 m2).

Precio
La mayoría de las veces la renta mensual no es negociable, aunque puedes intentar que te hagan una rebaja en el alquiler. En la Comunidad de Madrid no hay índices públicos de precios por metro cuadrado, pero si consideras que te están pidiendo más de la media puedes consultar viviendas similares en la web y hacérselo saber al casero.

¿Qué incluirá la renta mensual?

Es importante que en el contrato se deje perfectamente establecido qué gastos quedarán cubiertos por el pago mensual que reciba el propietario: por ejemplo, los gastos de comunidad, la calefacción central, el alta de los suministros, la tasa de basura o el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Muchos alquileres engloban esos gastos en la cuota mensual, pero para evitar sustos, hay que asegurarse de que el contrato defina exactamente qué se incluye y qué no en ella.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se haya pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten su cumplimiento efectivo. En el recibo o documento que se entregue deben desgranarse los conceptos de pago, y específicamente la renta en vigor. Si el arrendador no entrega el recibo, correrán a su cuenta todos los gastos en los que deba incurrir el arrendatario para dejar constancia del pago.

El arrendatario deberá hacerse cargo de los servicios y suministros que se individualizan mediante contador, como la luz, el agua o el teléfono. Sin embargo, si los contadores no están individualizados, podrá repercutir en el arrendador un porcentaje que deberá ser siempre justificado.

 ¿Pueden subirme la renta mensual?

 Es importante tener en cuenta que, siempre que la vivienda no sea de protección oficial, propietario e inquilino pueden pactar el precio libremente. Para los inquilinos con contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 (fecha en la que entró en vigor la Ley 2/2015 de desindexación de la economía español) y hasta la última reforma de 1 de Marzo de 2019, las subidas del alquiler ya no irán en función del IPC anual, sino que se harán siguiendo estos criterios:

  1.  El arrendador y el inquilino pueden pactar libremente cómo hacer la actualización anual de la renta (la subida del alquiler).
  2. Si el contrato no incluye ese pacto, NO se puede actualizar (subir).
  3. Si el contrato sí incluye la actualización de la renta (subida del alquiler), pero no dice cómo se debe hacer, entonces se aplica el Índice de Garantía de Competitividad[1].

 En los contratos realizados con posterioridad a la reforma de 1 de Marzo de 2019, la ley establece que la renta mensual sólo se podrá subir de forma anual y nunca más de lo que marque el IPC. Además, se mantiene que esta subida debe venir reflejada en el propio contrato de alquiler en el momento de su firma. También se mantiene que si el contrato incluye que se actualizará la renta, pero no pone cómo, se debe tomar como referencia el último mes publicado del Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de la actualización del contrato.

 La modificación por lo tanto en estos contratos afecta únicamente al punto 1, ya que ya no se puede “pactar” una subida libremente por encima del IPC.

Duración del contrato

En la actualidad, la duración según la ley de los contratos de arrendamiento de vivienda es la que se pacte libremente entre propietario e inquilino, que por lo general se fija en un año –así se entiende si en el contrato no se especifica nada–. Sin embargo, la duración del contrato dependerá de la norma legal que estaba en vígor en el momento de firma del mismo, ya que el artículo 9 de la LAU establece una serie de prórrogas obligatorias o «prórrogas forzosas» que se producen automáticamente.

 Si se fija un periodo inferior a los cinco años (cuando el arrendador es una persona física) o a los siete (cuando el arrendador es una persona jurídica), se prorrogará obligatoriamente cada año hasta alcanzar la duración mínima de cinco años (personas físicas) y siete años (personas jurídicas) (Art. 9 LAU).

No obstante, la única excepción a que entre en vigor la prórroga forzosa es que el propietario necesite la vivienda para usarla él mismo, su cónyuge o pareja de hecho o sus descendientes o ascendientes y no tenga más viviendas en el mismo término municipal. Según la última reforma de la LAU, esta cláusula debe estar incluida en el contrato, debe haber transcurrido al menos un año de arrendamiento y se debe avisar al arrendatario con dos meses de anticipación, acreditando las causas.

Tras el periodo de prórroga forzosa, el contrato vuelve a prolongarse automáticamente durante un año más (prórroga legal).

Nueva norma de 1 de Marzo, LAU DE 2019: Los contratos se prorrogarán automáticamente hasta los 5 años, en caso de que el arrendador sea particular, y hasta los 7 en caso de ser persona jurídica (empresa, entidad, asociación, etc). En caso de que tras el transcurso de esos años, antes de la finalización del contrato ninguna parte solicité dar por finalizado el contrato se prorrogará 3 años más.

Además, en este tipo de contratos el plazo de preaviso que te tiene que dar el arrendador en caso de que no quiera renovar el contrato es de 4 meses de antelación.

LAU de 2013-2019: Los contratos se prorrogan de forma automáticamente hasta los 3 años. En caso de que tras el transcurso de esos años, antes de la finalización del contrato ninguna parte solicité dar por finalizado el contrato se prorrogará de forma anual.

La única excepción a que entre en vigor la prórroga forzosa es que el propietario necesite la vivienda para usarla él mismo, su cónyuge o pareja de hecho o sus descendientes o ascendientes y no tenga más viviendas en el mismo término municipal. A día de hoy, esta cláusula no necesita estar incluida en el contrato: basta con avisar al arrendatario con dos meses de anticipación. En estos casos, es importante pedir que se acrediten las causas.

¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?

Si no hay un pacto en cuanto a la duración del contrato, se entiende que el contrato es por un año, prorrogable por anualidades hasta que se alcance la duración mínima establecida por las prórrogas forzosas.

 ¿El arrendatario puede renunciar a la prórroga?

Sí: debe comunicárselo al propietario como mínimo dos meses antes de que termine el contrato o cualquiera de sus prórrogas. En el caso de la antigua LAU, ese plazo es únicamente de 30 días.

Es decir, puedes elegir no continuar con el contrato avisando 30 días antes de la fecha de su vencimiento en contratos antiguos, y con 2 meses de antelación en los suscritos a partir de marzo de 2019. Si no lo haces, se entiende que tácitamente estás aceptando la prórroga del mismo.

Fianza, garantías y avales

En concepto de fianza un mes (y sólo uno) de renta. En Andalucía, los arrendadores están obligados a depositar la fianza en la Junta de Andalucía durante el mes siguiente a la formalización del contrato.

Además, es posible solicitar: aval bancario, aval personal y otras, para garantizar el pago de la renta en caso de incumplimiento del arrendatario.

 

 ¿Qué es la fianza?

En teoría, la fianza es una tasa parafiscal para recaudar dinero y emplearlo en políticas de fomento de la vivienda de alquiler: por ello, es obligatoria. En la práctica, la fianza es una especie de garantía a cargo del arrendatario, que recuperará cuando el contrato se extinga, siempre que deje la vivienda en condiciones.

La LAU regula esta exigencia en su artículo 36.

 

¿Es obligatorio depositar las fianzas?

 Es obligatorio en todas las comunidades autónomas (a excepción de Asturias y Navarra, en las que el depositario será el arrendador).

¿Quién debe depositarla?

Depositar la fianza corre siempre a cargo del arrendador.

¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para depositar la fianza?

 Debe hacerlo dentro de un plazo de 30 días desde la formalización del contrato.

¿Cómo puedo saber si la persona arrendadora ha cumplido con su obligación de depositar la fianza ante la Junta de Andalucía?

Puedes comprobarlo presentando este impreso, en la oficina de la Junta encargada del depósito fianzas, la Agencia de la Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), que en Málaga está situada en Calle Cerrojo, 38. Si piensas beneficiarte de las deducciones por alquiler en tu declaración de la renta es muy importante que compruebes que el arrendador ha depositado la fianza. Para acceder a los beneficios fiscales en la Comunidad Autónoma Andaluza es obligatorio que la arrendadora realice el depósito en AVRA.

 ¿Qué ocurre si el arrendador no deposita la fianza?

Las sanciones dependen del tipo de infracción, pudiéndose sancionar con multas desde el 5 al 25% del importe de la fianza no depositada, con un tope de 6.010,12 €, si la infracción es leve, y del 26 al 50%, con un tope de 90.151,82 €, si la infracción es grave.

¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza a la finalización del contrato?

El arrendador debe devolver el importe completo de la fianza en treinta días.

 ¿En qué casos podría el arrendador no devolver el importe completo de la fianza?

 El arrendador podrá detraer parte de la fianza si el arrendatario no devuelve la vivienda sin desperfectos. Para evitar posibles abusos del arrendador, es conveniente que el arrendatario fotografíe todo el piso al firmar el contrato para documentar el estado en que se encuentra, prestando particular atención a todos los desperfectos que localice. Las fotos deben tomarse en formato raw (crudo) para que sea posible acreditar que no han sido manipuladas. También es conveniente que el arrendatario revise y pacte las disposiciones que se establezcan en el contrato respecto de derechos y deberes en cuanto a reformas o intervenciones en el piso (hacer agujeros en las paredes, pintarlas…).

¿Qué cantidad puede detraer el arrendador si certifica que el arrendatario devuelve el piso en mal estado?

El arrendador solo puede detraer la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos al respecto, que el arrendatario exija que se le presente un presupuesto y/o una factura de todas las reparaciones efectuadas por el arrendatario a causa de los citados desperfectos.

¿Cómo puede el arrendatario asegurarse de que le devuelvan el importe completo de la fianza?

Una opción de la que el arrendatario puede servirse es la de pedir, a la finalización del contrato, que el arrendador revise el piso en su presencia y le entregue un recibo certificando que se encuentra en buen estado y corresponde, por tanto, devolverle el importe íntegro de la fianza al arrendatario

Alta de los servicios

Aunque no es lo más habitual, cuando la vivienda es nueva y nunca ha tenido dados de alta suministros como agua, electricidad o gas, habrá que pactar en el contrato quién paga la conexión de estos.

Si se encarga el arrendatario, tendrá que saber que el coste puede superar los setecientos euros, por lo que también es un punto importante que negociar.

En otros casos, viviendas más antiguas se alquilan sin haberse contratado los suministros, en esos casos tenemos que tener en cuenta que un alta para consumo doméstico en la empresa municipal de aguas, y en las compañías de luz unos 150 € (dependiendo de la potencia).

En casos como este, se puede pedir que haya un primer mes de carencia en el que el pago consista únicamente en el alta de suministros, en base al artículo 17 de la LAU.

Acuerdos de sustituir renta por reformas
En el apartado 5 del artículo 17, la ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler establece que se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso de reformar o rehabilitar la vivienda alquilada. En caso de optar por esta alternativa, si se quiere que no haya problemas deberá establecerse en el contrato del modo más concreto posible. El propietario deberá incorporar al contrato el presupuesto detallado de las obras de las que se encargará el inquilino. En el contrato habrá de constar:
  1. Que las obras tienen que atenerse en calidad y cuantía al presupuesto incorporado al contrato.
  2. El plazo de ejecución de esas obras.
  3. Las cuotas que el inquilino podrá compensar como consecuencia de las obras realizadas.
  4. Que no ejecutar las obras o ejecutarlas defectuosamente autoriza al arrendador a dar por terminado el contrato.
  5. Que las obras realizadas quedan en beneficio de la finca y el inquilino no tiene derecho a ninguna indemnización o compensación.
Después de firmar el contrato

Asegurarse de que el propietario ha depositado la fianza

Una vez firmado el contrato, aún queda algún aspecto que hay que tener en cuenta. La ley obliga a depositar la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma en la que vivamos – obligatorio en el caso de Andalucía, en el  AVRA-, pero, aunque sea obligatorio hacerlo, es conveniente comprobar que el arrendador se ha encargado de ello. Este punto es importante para que el dinero quede en un «terreno neutral»: así, al abandonar el piso, se puede recuperar la fianza sin temor a que el arrendador lo haya invertido en otra cosa y no pueda devolverlo. El Registro de Fianzas tiene carácter administrativo, pero no es público. Solo pueden tener acceso a él las partes contratantes (arrendador, arrendatario), en relación con la existencia de un contrato, sus condiciones de un contrato o el depósito de la fianza. También pueden acceder a él aquellas personas que acrediten un interés legítimo (artículo 7 del Decreto 147/1997), o cualquier persona debidamente autorizada por el arrendador o el arrendatario.

¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas: oralmente o por escrito. Si cualquiera de las dos partes lo pide, el contrato tendrá que hacerse por escrito. Para que sea válido solo se necesita:

  1. el consentimiento de arrendador y arrendatario
  2. que la vivienda exista
  3. fijar la causa del contrato.

Si tú contrato es por escrito, lo más habitual y más recomendable, recuerda firmarlo en todas sus páginas; no sólo en la última, y quedarte siempre una copia firmada.

Normalmente, a la firma del contrato será el momento de la entrega de llaves de la finca y del pago de la mensualidad, fianza y garantías pactadas en el mismo. La Ley no establece como debe llevarse a cabo este primer pago, así que quedará a disposición de las contratantes

En pisos compartidos, ¿cómo es más conveniente realizar el contrato?

El término “piso compartido” es una denominación coloquial ajena a la LAU,  y si bien es práctica generalmente aceptada por los propietarios, no resulta recomendable el cambio sucesivo de personas que no figuraron como arrendatarias en el primer contrato y menos incluir y firmar anexos complementarios si no han sido revisados antes por un letrado experto.