El gobierno ha presentado un índice de precios del alquiler. No hay que menospreciar este avance: por primera vez en la historia se rompe el monopolio de la (des)información que tenían los portales inmobiliarios. Hasta ahora, la mayor parte de los datos sobre vivienda era generada por empresas con intereses en el sector inmobiliario, que trabajan con algoritmos opacos y hacen medias de precios en base a las cifras siempre hinchadas de los anuncios. Un conflicto de intereses en toda regla. De hecho, la inmobiliaria Idealista (la mayor de todas) ha sido expedientada nada menos que por Competencia. Se les investiga por hinchar los precios de la vivienda y de las comisiones de las agencias, así como por formar parte de un cartel.
Hay que señalar que este no es el primer índice de precios del alquiler en el Estado. En 2017, la Generalitat de Catalunya ya impulsó uno propio, que destaca por su mayor precisión: se realiza a partir de las fianzas, que en Catalunya son depositadas por la inmensa mayoría de arrendadores en el Institut Català del Sòl. Sin embargo, en el resto del Estado, las administraciones no están haciendo su labor de hacer cumplir la obligación de depositar la fianza, así que el Estado se ha basado en la información de la Agencia Tributaria. Esto presenta limitaciones, puesto que se estima que un número importante de alquileres no son declarados por los arrendadores. En otras palabras, hay un mercado sumergido muy importante. Aún así, la creación de este portal público es algo positivo, que no estaríamos contando si no fuera porque llevamos exigiendo transparencia y datos veraces desde nuestro nacimiento como organización. Scientia potentia est. Saber es poder.
Un índice que sirva para garantizar el derecho a la vivienda
Sin embargo, la publicación del índice tiene que ser el paso previo de un cambio que no puede esperar más: la regulación de los precios del alquiler. Como ha explicado con anterioridad el Sindicat de Llogateres de Barcelona, este tipo de indicadores son índices de mercado. Un mapa de los alquileres abusivos. Sirven para concretar, con datos, lo que ya sabíamos.
Pero quedarse en eso sería imperdonable. Frente a la situación de emergencia habitacional, es absolutamente imprescindible la creación de una herramienta que sea efectiva para favorecer el acceso a la vivienda de forma asequible. Es una obviedad: que haya alquileres máximos es tan necesario como que haya un salario mínimo. Por eso existen y se están desarrollando nuevas regulaciones en países tan distintos como Dinamarca, Alemania o Estados Unidos. Por eso defendemos que el Índice de referencia de precios de alquiler debería:
1. Comparar el precio mediano de alquiler por sección censal con la renta media (mediana) por hogar que publica el INE por sección censal. Los datos del INE no permiten ver cuáles son los ingresos específicos de los hogares inquilinos (menores que los globales), pero ayudarían a hacerse una idea de la desproporción entre precios e ingresos.
2. Determinar los resultados como renta adecuada para las rentas cercanas a la media, renta asequible para los inferiores y renta abusiva por los superiores.
3. Como se hace en otras ciudades europeas, promover el uso del Índice de forma obligatoria para aquellas áreas urbanas donde su población residente esté sufriendo exclusión residencial y fenómenos de gentrificación, y donde el precio de mercado del alquiler no sea adecuado para los vecinos. El alquiler no debería absorber más del 20 o del 25% de los ingresos de un hogar.
4. Poderse confeccionar y acordar con la participación de las diferentes administraciones competentes en materia de vivienda, así como de los agentes sociales y del sector implicados como los sindicatos de inquilnas e inquilinos, cámaras de la propiedad, colegios profesionales, federación de asociaciones de vecinos y otros.
Adaptar el índice a la nueva realidad y regular los alquileres
Por otra parte, cabe señalar que el índice se basa en datos entre 2015 y 2018, los años de mayor especulación e inflación de precios. Es necesario que la fotografía se adapte a la nueva realidad. Porque si en marzo ya había una gran desproporción entre el precio del alquiler y los ingresos de la gente, esta brecha se ha ensanchado con la crisis sanitaria y económica. Cada vez son más las personas que acuden a los sindicatos de inquilinas e inquilinos explicando que no pueden pagar lo que establece su contrato. Y cada vez son más las negociaciones que impulsamos entre arrendadores y arrendatarios para renegociar los contratos de alquiler a la baja y hacer que estos sean viables.
De hecho, algunos lobbies del sector inmobiliario reconocen que los precios están empezando a bajar, consecuencia lógica de la disminución drástica de los ingresos de los inquilinos durante la pandemia y el aumento de incidencias por impago del alquiler. La nueva crisis ha disparado en más de un 350% este tipo de problema. Se calcula que al menos un 17% de los arrendadores han dejado de cobrar. Y las cifras son de mayo (probablemente hayan aumentado desde entonces).
Índices como el publicado por el Gobierno servirán si se utilizan para reducir los precios en torno a un 50%, regresando al nivel de 2014. La economía inmobiliaria lleva años lucrándose a costa de un empobrecimiento generalizado. Absorbiendo rentas de los hogares que han dejado de ir a la economía productiva. Ha llegado la hora de darle la vuelta a la situación. Es fundamental vincular los alquileres a la economía de los hogares, porque si no la situación va a ser mucho peor para todo el mundo.
